节263 是一个经常被误解和误用的部分吗 国内税收法典. 这是许多建筑企业——尤其是住宅建筑商——应该掌握的一个问题，以避免意外的税收问题和不必要的关注，从美国国税局. 让我们回顾一下基础知识.
UNICAP规则
证券交易委员会. 263A, 也被称为统一资本化或UNICAP, 要求符合条件的企业资本化-而不是目前扣除-与生产有关的某些直接和间接成本, 收购, 改良和持有财产以供出售. 这意味着这些费用必须分摊，而不是作为当期费用报告.
根据税法, 必须资本化的成本包括直接劳动力, 与生产过程有关的直接材料和间接成本. 它们必须添加到财产的基础上，并随着时间的推移而折旧(或包括在库存成本中), 如适用). 而市场营销, 销售, 广告和分销费用是间接成本，一般可以在当期纳税期间扣除, 一般, 行政和混合服务费用，如与工资有关的费用, 法律和会计必须资本化.
与存货有关的税法规则主要适用于那些被认为是存货的“转售者”或存货和自建资产的“生产者”. 承包商和开发商可能受到证券交易委员会. 263A因为美国国税局将生产者定义为建造的人, 安装, 制造, 建造或改善一项财产. 这不仅仅是指钉钉子或浇筑地基. 在这种情况下，将房产建设外包给第三方的公司也受这部分税法的约束, 双方都被认为是生产者.
免除对. 符合条件的
并不是每个建筑公司都必须遵守证券交易委员会的规定. 263A. 前三个纳税年度的平均总收入为2500万美元(经通货膨胀调整)或以下的企业不受其限制. 通常豁免的还有:
- 与天然气或矿产有关的成本;
- “De minimis” costs of property treated as incident to the services provided; to qualify, 成本不得超过向客户收取的所提供服务价格的5%,
- 使用证券交易委员会规定的长期合同的项目. 460个不涉及房屋和住宅建筑的项目
- 总间接成本不超过20万美元.
如果你的建筑公司发现自己受制于证监会. 263A的规定，一般会涉及以下范畴:
成本资本化.
当你的建筑业务产生库存, 你必须把材料成本资本化, 生产该存货所产生的劳动和间接费用. 间接成本包括间接劳动力、保险和财产税. 这些费用不能在本年度支出. 相反，它们必须添加到库存的基础上，并随着时间的推移而折旧.
利息成本资本化.
当你的建筑公司在生产期间产生利息成本时, 它还必须将这些成本资本化. 利息成本不能在当年支出，必须在存货的基础上增加，并随时间折旧.
长期合同.
税法可能要求你使用完成百分比法来确定你从长期合同中获得的收入, 未在同一纳税年度内填写的. 在这种会计方法下, 建筑企业在履行合同时确认收入, 而不是等到合同完成. 完成百分比法比完成合同法更有利，因为它可以让你更快地确认收益.
同样重要的是要注意，资本化的成本包括在施工前和施工后发生的成本. 这可能包括持有成本, 房地产税和分区申请费用与持有该物业以供未来发展有关. 施工或开发在预开发期间开始，并在物业投入使用或准备出售时视为结束. 然而，利息只需要在建设或开发阶段资本化.
复杂的合规
对于符合其要求的建筑企业，证券交易委员会. 263A会带来复杂的税务会计挑战. 如果您的公司必须管理该领域的合规性, 我们公司可以帮助您更好地理解规则, 确定每个项目的成本资本化，并准确地向国税局报告成本.
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